1. ОСОБЕННОСТЬ ЗЕМельного участка как объекта оценкиПроисходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили право частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками различного целевого назначения.Важное место в системе недвижимого имущества занимает земля как базис, созданный приро]дой для размещения всех его элементов. Земельный участок является природным базисом любого объекта недвижимости. С физической точки зрения земля представляет собой поверхность планеты. Земля это часть природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами и климатом.В системе рынка недвижимости объектом экономических отношений являются земельные участки, обладающие раз]личными потребительскими свойствами, и права на них. Зе]мельный участок это часть поверхности земли, имеющая четко обозначенную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, учитываемые в государственном земельном кадастре и в Едином государствен]ном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Земельные участки бывают делимыми и неделимыми. Де]лимым земельный участок считается, если он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела по сво]ему размеру образует самостоятельный земельный участок с прежним целевым назначением и разрешенным использова]нием. В случаях, когда земельный участок невозможно раз]делить на таких условиях, он признается неделимым. Напри]мер, не подлежат разделу по закону земли фермерского хозяйства между несколькими наследниками. Не допускает]ся раздел и городских земель, если новые части их не могут быть освоены в соответствии с градостроительными нормами и разрешенным использованием.Разрешенное использование земельного участка это использование его с учетом целевого назначения, установ]ленных органами власти ограничений обременений:g по плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительными нормами и правилами;g размещению социально-культурных, жилищно-бытовых, промышленных и других зданий и сооружений в соответству]ющих зонах;g способам использования земельного участка и запреще]нию приемов, ведущих к снижению плодородия почв или ухудшению окружающей среды;g предельно допустимым нормам нагрузки на природную среду и сохранению земельных насаждений;g видам деятельности, оказывающим отрицательное вли]яние на здоровье человека или его безопасность и др.Каждому земельному участку присваивается уникальный кадастровый номер числовой код, позволяющий однознач]но определить его местоположение на местности по шести позициям (рис. 1.1). Рис. 1.1. Структура кадастрового номера земельного участка в России По мере углубления рыночных отношений в России зем]ля постепенно становится товаром объектом хозяйственного оборота. Практически любой участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику, и у каждого участка есть своя цена. Как и любой товар, земля имеет по]требительную и рыночную стоимость. Потребительная сто]имость отражает стоимость земли, предназначенной для кон]кретного пользователя, рыночная это наиболее вероятная цена продажи участка на открытом и конкурентном рынке [15].Земля как товар это объект купли-продажи, удовлет]воряющий различные реальные или потенциальные потреб]ности и имеющий определенные качественные и количествен]ные характеристики.Уровни потребностей, удовлетворяемых землей, в сознании людей объе]диняются в определенную иерархию и подчиняются принципу относительного доминирования. Все уровни потребностей в своей основе имеют инстинктивную природу и присущи любой личности, воспитанной в человеческом обществе.Личность в оценке земли поднимается на новый, более высокий уровень потреб]ностей психологических и социальных. Ведь земля одно]временно может являться источником богатства. Обладание землей психологичес]ки привлекательно для людей, так как играет решающую роль в формировании и укреплении среднего и элитарного социальных слоев российского общества.После удовлетворения базовых потребностей четырех уровней (рис. 1.2) земля становится основой самореализации, саморазви]тия потенциальных возможностей людей. Когда высшие ин]теллектуальные потребности превращаются в доминанту, зем]левладелец должен творить, выращивать урожай, возделывать землю. Рис. 1.2. Общие потребности, удовлетворяемые земельным участком Земля товар, но товар особый, специфика которого определяется тем, что земля исторически возникла как ма]терия, как часть природы и только с развитием человечес]кого общества стала и средством производства, и предметом труда.Характерной особенностью земли как товара является аб]солютная (нулевая) неэластичность ее предложения на рын]ке. Дело в том, что любой землевладелец, заинтересованный в максимизации своих доходов, будет предоставлять землю бизнесу за любую плату, так как в противном случае он ли]шится ренты вообще. Поэтому цена земли полностью форми]руется спросом, т. е. уровнем цен продуктов, производи]мых на земле. Например, если цены на зерно, картофель и т. д. сильно упадут, то и производный от них спрос на зем]лю, на которой они выращиваются, также резко сократит]ся, и цена на землю соответственно понизится.Земля специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отноше]ние к земле как к особой ценности, побуждая к эффективно]му использованию ее многообразных свойств.Спрос на земельные участки в каждом регионе формиру]ется под влиянием многочисленных факторов экономичес]ких, социальных и демографических, природно-климатичес]ких и др. (рис. 1.3).Потребительские свойства земли, приобретающие важное значение для собственника и покупателя, определяются ее конкретным целевым назначением. При использовании земельных участков для предпринимательской цели, строительства и т. п. в первую очередь учитываются такие харак]теристики, как местоположение, размер, форма, контуры и топография, подпочвенный слой, инженерно-техническое обустройство, экологическая среда, подъездные пути, способы использования примыкающих территорий и др. [15].Физические свойства земли, формирующие плодородие ее верхнего слоя, разновидность почвы, содержание гу]муса, механический и химический состав, тепловой и вод]ный режим, наличие пашни, сенокосов, пастбищ и др. являются решающими для сельскохозяйственного производ]ства и лесного хозяйства (табл. 1.1).В зависимости от цели, выполняемых функций в процессе предпринимательской или иной деятельности земля как товар выступает на рынке преимущественно одним или целой сово]купностью своих потребительских свойств в качестве всеоб]щего условия и средства производства, пространственного базиса, рекреационного или оздоровительного средства.Принципиальное значение для познания особенностей земли как товара имеет классификация земель по категори]ям в зависимости от их целевого назначения, позволяющая обеспечить дифференцированный подход к осуществлению рыночных сделок (рис. 1.4). Рис. 1.3. Основные факторы формирования спроса на землю Отнесение земель к категориям, перевод их из одной ка]тегории в другую осуществляют:g Правительство Российской Федерации земли, находящиеся в федеральной собственности;g органы ис]полнительной власти субъектов Российской Федерации земли, находящиеся в собственности субъектов Россий]ской Федерации, и земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в муниципальной собственности;g органы местного самоуправления земли, находящиеся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения;g органы исполнитель]ной власти субъектов РФ земли, находящиеся в частной собственности; земли сельскохозяйственного назначения; g органы местного самоуправления земли иного целевого назначения.Таблица 1.1Специфические свойства земли как товараСвойствоХарактеристикаНазначение Многофункциональное: экологическое, социальное и экономическое. Средство производства, предмет труда, пространст]венный базис любого бизнеса Форма функциониро]вания в сфере предпринимательства Натурально-вещественная и стоимостная Происхождение
Комментариев нет:
Отправить комментарий